Extinción o finalización de contratos de arrendamiento de renta antigua

La inminente extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua dejará libres miles de locales comerciales en el centro de las ciudades, de manera que muchos contratos conocidos popularmente como de “renta antigua”, quedarán extinguidos, el próximo 31 de diciembre de 2014.

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.

Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupa de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA: se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985  y por la LAU del 64.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA: se ocupa de los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA: Esta Disposición, y en lo que aquí interesa, regula los contratos de arrendamientos de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes. Muchos de estos contratos quedarán extinguidos el día 31 de diciembre de 2014.

De este modo, los contratos de local de negocio celebrados antes del 9/05/1985, continuarán rigiéndose por el TRLAU 1964 , salvo las siguientes REGLAS:

Extinción y subrogación de contratos de local cuyo inquilino es persona física

El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del inquilino (el que lo fuera a la entrada en vigor de la LAU , 1 de enero de 1995), ya fuese inquilino originario o un subrogado de aquél, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Tras su jubilación o fallecimiento (del cónyuge) no habrá posibilidad de posteriores subrogaciones.

En el caso en que ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, no habrá posibilidad de una nueva.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

Extinción y subrogación de contratos cuyo arrendatario es persona jurídica

En este caso el arrendamiento se extingue, en locales donde se dediquen a “actividades comerciales”, a los 20 años de entrada en vigor de la LAU, excepto que fuesen locales de superficie superior a 2.500 m2, que deberían haberse extinguido a los 5 años de entrada en vigor.

En locales que se dediquen a actividades diferentes, ha de atenderse a las cuotas del Impuesto de Actividades Económicas:

Para aquellos arrendamientos que a 1 de enero de 1995 no hubiera transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, el apartado 5º de la disp. trans 3ª establece que durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Sería el caso, por ejemplo, de un contrato suscrito el 1 de enero de 1984 por 15 ó 20 años. No obstante, matiza la norma que cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

La Ley establece un supuesto especial, cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en 5 años. Lo que quiere decir que el contrato durará hasta el 1 de enero de 2020.

Derechos del arrendatario

A la luz de lo expuesto, muchos arrendadores podrían ver incrementados los ingresos que reciben por las rentas de sus inmuebles, si consiguen negociar un nuevo contrato, pero también es cierto que corren el riesgo de verse con un inmueble vacío, con sus correspondientes gastos.

Por ello, sería más que recomendable que ambas partes, dada la proximidad de la fecha límite (31 de diciembre de 2014), llevasen a término una buena negociación, teniendo en cuenta, entre otros los valores del mercado sobre inmuebles de las mismas características.

Si llegada la fecha no se consigue renegociar el arrendamiento al amparo de la LAU de 1994, y no continúe por tanto, el arrendatario en el local de negocio, el apartado E de la dtr.3.b.3 LAU contempla dos derechos diferentes del arrendatario en el caso de extinción del contrato.

A)- Indemnización

El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

B)- Derecho preferente a continuar en el local

Extinguido el contrato de arrendamiento el arrendatario tiene derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretende celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
El arrendador deberá notificar al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato (por ejemplo: plazo de duración), y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario (por ejemplo, actividad a la que va a dedicar).
El arrendatario tendrá derecho continuar en el arriendo en las mismas condiciones que las ofrecidas al tercero si manifiesta ser esta su voluntad en el plazo de 30 días naturales a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación de la oferta por el arrendador.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en la dtr.3.b.10 LAU, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otra.